中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
（徐汇东安城市更新项目地块航拍图。）
备受关注的“全国总价地王”徐汇东安城市更新项目（以下简称“徐汇东安项目”）第三宗涉宅地块最终迎来了“操盘手”。
近日，上海老牌国资房企中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”，600675.SH）发布公告称，其全资子公司上海澜钻置业有限公司与宸嘉发展集团有限公司（以下简称“宸嘉发展”）全资子公司上海新祺弘创置业有限公司组成联合体，以29.87亿元成交总价竞得上海城市更新建设发展有限公司全资子公司上海新枫安企业发展有限公司（以下简称“新枫安”）100%股权及相应债权。其中，中华企业方面以约20.91亿元占股70%，宸嘉发展方面以约8.96亿元占股30%。
据悉，中华企业和宸嘉发展共同拿下的是徐汇区C030301单元127b-23地块，是“全国总价地王”徐汇东安项目的一部分，也是三宗涉宅用地中规模最小的地块。该地块定位为高端纯住宅，规划总户数206户，套均总价预计将超过6000万元。这也意味着，上海市中心城区规模最大的旧改项目已正式全面进入实质性建设阶段。
“本次成功竞拍，符合公司战略发展布局与整体经营需要，有助于增加公司项目储备。”中华企业相关负责人日前向《中国经营报》记者表示。宸嘉发展相关人士则表示，目前，徐汇东安项目地块仍在初步建设阶段，产品规划、上市节点等详细情况尚在研究之中。
“补仓”上海核心区项目储备
相关资料显示，徐汇东安项目也是上海市史上最大单地块一次性征收项目，2025年以协议方式陆续出让三宗涉住宅地块，总金额高达523.03亿元，一举刷新全国涉宅用地出让总价纪录。
今年9月初，由中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，通过上海产权交易所正式完成对徐汇东安项目所属公司股权交易，获得其中两宗地块——徐汇区C030301单元127b-24、125-31的开发权。其中，中海地产、招商蛇口、中旅投资以总价154.78亿元拿下项目公司90%股权，徐汇城投作为原股东，仍保留项目公司10%的股权。
中华企业此次联合宸嘉发展共同拿下徐汇区C030301单元127b-23地块，也意味着徐汇东安项目三宗涉宅地块的“操盘手”已全部尘埃落定。
据中华企业相关负责人介绍，徐汇东安项目对整个板块的能级提升和城市板块的迭代升级有重要意义。在徐汇枫林-01的更新单元规划中，该区域被定位为国际医创社区，以“一廊三带五组团”为规划理念，围绕医创产业打造开放创新中心，同时设立国际交流门户，将被打造成为全球医疗科技创新的重要枢纽。
相关资料显示，中华企业和宸嘉发展拿下的上述地块为纯住宅用地，容积率2.63，可建面积6.62万平方米，建筑限高100米，没有公租房、中小套比例要求，协议出让成交金额为83.5亿元，成交楼面价12.61万元/平方米。该地块最初由新枫安摘得。
今年8月16日，中华企业方面便发布公告称，受新枫安委托，负责建设管理徐汇区C030301单元127b-23地块项目，并签署了相关开发委托管理合同。项目代建管理费由基础管理费和考核管理费组成，总金额为销售金额的2%。
此后的8月27日，中华企业董事会召开临时会议，审议通过关于参与收购新枫安100%股权的议案，公司董事会同意：一是中华企业出资设立拿地公司，注册资金不超过1000万元；二是中华企业或前述新设拿地公司和宸嘉发展或其全资子公司组成联合体报名参与竞拍，且中华企业最高出价金额不超过25亿元；三是竞拍成功后，中华企业新设拿地公司持有新枫安股权比例不超过70%(含70%）。
不到一个月后，上述合作方案最终“靴子落地”。根据公告，中华企业和宸嘉发展以29.87亿元成功竞得新枫安100%股权，两家企业分别持股70%、30%。
中华企业方面表示，本次竞拍是公司管理层在当前房地产市场状况下，充分考虑风险因素基础上进行的投资决策，可增加公司项目储备，符合公司战略发展布局与整体经营需要。
套均总价预计超6000万元
公开资料显示，中华企业创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海市解放后首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。
“徐汇东安项目是上海市在城市更新方面的标志性实践案例。”业内人士指出，作为上海地产集团旗下唯一市场化的房地产综合开发平台，中华企业兼具集团产业资源、资金优势、商业运营能力和物业服务能力，通过此次布局有望实现既有业务与城市更新业务的紧密联动，进一步发挥综合开发优势。
宸嘉发展虽然是一家成立仅4年的“年轻”房企，但近年来的发展势头迅猛。宸嘉发展在上海市的首个项目——长风嘉佰道首开即售罄、销售额超60亿元，此后还在激烈竞争中摘得徐汇区龙华“地王”。此前有市场消息称，宸嘉发展要入局徐汇东安项目，在该项目不远处便是其正在开发的嘉佰道徐汇。
从区位来看，徐汇区C030301单元127b-23地块位于徐汇区内环核心，北邻衡复历史风貌区，南接徐汇滨江，西靠徐家汇商圈，周边商业、医疗、生态资源密集，轨道交通4、7、12号线交汇，形成了稀缺的“黄金生活圈”。
徐汇滨江板块已成为上海市高端住宅市场的热门区域。据悉，与徐汇东安项目距离最近的西岸誉府，在今年一季度开盘即售罄，合计销售金额约48亿元。再往东即顶着“全国最高楼面价纪录”光环的潮鸣东方，该项目于5月11日开盘，一次性推出120套总价千万元级的大平层房源，销售均价高达19.5万元/平方米，销售总金额69.88亿元。
根据上海市徐汇区人民政府官网9月8日发布的《徐汇区C030301单元127b-23地块项目设计方案》，该地块将规划建设5栋17—25层住宅楼，总共206户，设机动停车位635个，非机动停车位277个。
上述中华企业相关负责人进一步表示，该项目定位为高端纯住宅，产品户型面积260—360平方米，套均面积约330平方米，预计套均总价将超过6000万元。
“中华企业亦在财务层面保持充裕的资金储备，可为项目开发提供坚实保障。”上述中华企业相关负责人强调，截至2025年6月底，公司货币资金达178.14亿元，远超短期有息负债水平，不仅支撑了此次对徐汇东安项目地块的顺利竞得，也为后续高标准建设和品质兑现提供了充分的资金“安全垫”。
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